后疫情时代 房企的城市布局之变

慧正资讯：2020年，新冠肺炎疫情在短短数周蔓延，不仅挑战着医疗体系，更侵蚀着中国经济，房地产行业首当其冲。行至3月，尽管随着线下售楼处重启，楼市已进入缓慢复苏状态，据克而瑞数据显示，2020年3月，百强房企实现全口径销售金额7690亿元，环比大幅增长136.2%，但仍同比降低17%，房企销售情况仍未能达到去年同期水平。

一季度百强房企销售规模同比下降近20.8%，面临销售停滞、回款受阻的艰难处境，按理说房企拿地积极性将下降，但2月以来部分城市的土地市场却热度不减，厮杀激烈。事实上，疫情带来的拿地窗口正悄然加剧房企优化城市结构布局。

房企拿地总额双降 vs.局部城市土拍火热

土地市场一直以来被称作房地产市场的“晴雨表”。尽管疫情影响下的房地产市场在缓慢复苏，但总体而言，3月土地市场仍然动力不足。中指研究院数据显示，3月单月TOP50房企拿地总额1218亿元，同比下降38.5%，环比下降28.8%；Top100房企拿地总额1473亿元，同比下降38.8%，环比下降40.6%。

而与冰冷的数据不相符的是，局部城市的土地市场却格外火热。

3月31日，无锡2020年首场土拍落下帷幕。这场竞拍历经约12个小时，堪称无锡史上耗时最长土拍。经此一役，无锡土地市场再添4幅万元宅地，万元地块总量达43幅。其中，无锡太湖新城一地块竞拍历时4小时，经过了183轮的叫价方才成交，最终成交价为300220万元，溢价率26.88%，楼面价达到17986.51元/㎡。

无锡土拍的火热，仅仅是土地市场的一个缩影，随着市场开始逐渐解封，部分土地市场也逐渐回暖，甚至屡现拿地热潮。2月，北京的火爆土拍率先开启了土地市场的“小阳春”，多个地块的溢价率不断攀升，其中，绿城拿下的通州区台湖镇地块溢价率高达49.78%；2月20日，上海市徐汇区公开出让一宗综合体地块，刷新上海地王成交价，同时也刷新中国大陆土地总价纪录；3月10日，广州市越秀区越秀南AD013907地块拍出的楼面价高达6.46万元/㎡，成为广州新单价地王。

除了北上广这些一线城市拿地火热，部分二线城市的土拍火热程度也不遑多让。成都双流区春节后首次土拍的其中一宗地块溢价率高达48.59%；天津土拍一宗地的成交楼板价超过两万元； 苏州土拍中青剑湖区域地块溢价率11.73%，差点刷该区域板块最高成交价。

疫情影响及“一城一策”背后城市分化vs.企业选择

事实上，在疫情影响下，虽然现如今市场低迷，销售端冻结，回款受到影响，但融资环境相对宽松，给予了房企资金方面强有力的支持。与此同时，在疫情冲击之下，地方调控“一城一策”更加鲜明，地方政府楼市调控的主导权增大，给了部分热点城市发挥的空间。因此局部城市土拍火热，即代表着其拥有不错的市场前景而被企业看好。

苏州市场的火热即是政策市场等多重因素叠加的结果。3月19日，苏州市人民政府发布全面放松的人才政策，本科学历且年龄不超过45周岁的可以直接落户，无需社保，这意味着，买房门槛正逐渐降低，也将衍生出更多的购房潜在客户。

“苏州土地市场火爆的原因，一方面是人才引进政策所引发的市场反应，另一方面是苏州楼盘销售情况不错，引起了市场的躁动。” 上海中原地产市场分析师卢文曦向新地产财经表示。

“我们在苏州的一个盘10分钟就被抢光了。”3月24日，龙湖集团举行的线上业绩会上CEO邵明晓似乎也侧面证明了这一论点。据悉，龙湖大境天成项目于3月22日开盘，共推出311套房源，当日迅速售罄。此外，龙湖首次线上开盘的苏州吴中区湖西星辰项目，一小时去化率便达到90%。邵明晓也在业绩会上表示，3月份长三角地区的房地产销售市场已经恢复到近8成，他预计4月份应该恢复至相对正常的水平。

事实上，在近期的土地市场中，经济活跃的长三角地区早已成为房企竞相布局的热土。在禹洲地产业绩会上，林龙安即明确表示，“长三角一直是禹洲地产重要的战略布局区域，未来还会加强。” 1月8日，禹洲地产即以联合体的形式拿下苏州高新区地块，成交楼面价14763元/平方米，溢价13.56%。

对此，卢文曦表示，通过这次疫情，可以很明显地感觉到长三角地区一些城市的城市管理水平较高，城市资源占据优势。易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，尽管全国市场土地降温，但局部城市非常火热，很多房企对苏州无锡等优质的城市积极拿地，也说明其对后续市场发展前景比较看好。

拿地回归一二线 房企发力都市圈

目前尚不明朗的疫情形势，以及对后疫情时代现金流风险的担忧，使得房企愈发审慎地需要确保投资资金的安全，城市布局也开始有收缩有倾斜。

“疫情造成企业的资金紧张，后续确实会影响企业的拿地布局。”严跃进表示。

卢文曦也认为，房企拿地一般会进行综合考量，一方面考虑到盈利指标，或会考虑到去化情况进行补货，基本上是一地一策。不过他指出，总体而言，企业拿地的大方向肯定是向去化快、城市经济活力较高，或是有政策倾斜的城市进行布局。

严跃进同时指出，去化率高的城市，后续潜在市场需求较多，但是反过来，有些城市去化率可能不是特别高，也可能是受各种影响加快去化，因此还是要根据不同城市的基本面来判断。“要关注项目的去库存周期，关键要看后续疫情影响下下半年销售市场。”事实上，这就要求房企投拓部门根据城市的楼市发展趋势，来预判城市未来调控政策走向，摸准地方的需求，运用好自身的优势，并能够以较低的价格获取优质地块，尤其要关注土地供应结构的调整。

因此，结合近期布局地区的土拍热现象不难发现，城市回血指数高、经济活力好、去化快的一线城市和部分二线城市成为房企抢地的“集中营”。

最典型的表现是，近期房企发布的2019年年报中，不少房企在介绍土地储备时强调自身的一二线城市土储布局占比。“房企将继续强化到一二线城市扎根的心态，加速到一二线城市拿地的步伐。”卢文曦表示，“其实从去年开始，房企回归一二线的苗头已经显现，疫情的出现更是加快了这一节奏。”

同时卢文曦指出，由于一二线城市竞争激烈，房企城市布局辐射范围也涉及拥有规模效应的都市圈，除长三角外，京津冀、粤港澳大湾区、成渝都市圈等区域均成为房企争抢的重点。其中，有经济活力的京沪一线城市会更加突出，类似苏州、无锡、长沙等二线及强三线城市也颇受追捧。严跃进亦直言，“房企应该重点关注现在大都市周边的小城市，其后续受大城市规划影响比较高，区划效果会比较不错。”

疫情黑天鹅的出现，把房企推至安全经营的悬崖边，却也为其精细化管理中的城市布局上了生动的一课。