房地产债务违约背景下2021-2022上半年建筑涂料市场与发展

上海申得欧有限公司  林宣益

房地产业是建筑涂料行业的晴雨表。2021年房地产业回调，如二手房成交量急剧下降，房地产开发投资增速下降，房地产企业债务违约增加，尤其是民营房地产企业。2022年6-7月，发生烂尾楼和停贷事件。这些与原材料价格大涨、新冠疫情继续等形成共振，致使建筑涂料行业深受拖累，企业利润大幅下降，有的甚至亏损。

一．建筑涂料发展背景

建筑涂料是一个小行业，其发展与国民经济的大环境息息相关，尤其是与房地产业。

1.发展背景

与建筑涂料市场高度相关的经济指标是全国房屋竣工建筑面积、房地产投资、M2、GDP和旧房翻新等。

2015年-2021年的建筑涂料大背景数据M2、GDP、房地产投资如表1所示。

表1  2015年-2021年M2、GDP、房地产投资

由表1可以看出，2021年12月末，广义货币(M2)余额238.29万亿元，同比增长9%。GDP为1143670亿元，按不变价格计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。疫情对我国经济造成较大影响。2020年-2021年，M2增速在2017-2019年基础上提高约2-1个百分点，而GDP增速却下降。2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。但按增速看，除2月外，逐月下降，见下图1。

2.竣工建筑面积

竣工建筑面积中，大部分就是需要涂装的新建筑面积。我国2015-2021年房屋竣工建筑面积如表2所示。

表2  我国2015年-2021年房屋竣工建筑面积

由表2可以看出，2017年年竣工建筑面积按固定资产投资统计是28.6亿平方米，按建筑业统计是41.9亿平方米，两个统计口径的统计数据之间差距甚大，但都是一个大数据。另外，2014年是我国竣工建筑面积最多的一年，2015年出现下降。2021年按建筑业统计竣工建筑面积是40.8亿平方米。国家统计局没有公布2018-2021年按固定资产投资统计的年竣工建筑面积数据，估计不再发布这个数据了。如以房地产开发企业房屋竣工面积3倍估计，2018、2019、2020和2021年按固定资产投资竣工建筑面积分别为28.3亿、28.8亿、27.4亿和30.4亿平方米。

　 2011-2021年，房地产开发企业房屋竣工面积、全国商品房销售面积和全国商品房销售金额如表3。

   表3  2011-2021年房地产开发企业房屋竣工面积、全国商品房销售面积和全国商品房销售金额

由表3可以看出，房地产开发企业房屋竣工面积约为固定资产中竣工房屋建筑面积的28%-35%，且占比基本逐年提高。2021年房地产开发企业房屋竣工面积、商品房销售面积和销售额都增加。

3.旧房翻新面积

旧房翻新市场，也称为重涂市场，是一个发展的市场，也是建筑涂料发展的新动力。

国家统计局从1981年至2017年的37年共竣工建筑面积如表4。拆除面积是我估算的。这些既有建筑面积还不包括1981年前建的房子，也不包括农村建筑。

表4  1981-2017年37年共竣工建筑面积/亿平方米

加上2018-2021年竣工面积，既有建筑面积估计约700亿平方米。

重涂大致可分三类，第一类是二手房重涂，基本与新房涂装相同；第二类是旧改等，第三类翻新重涂，也有称刷新，即住户还住在房子里。翻新重涂时间要求比较紧，用户感受和体验很重要。

对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了房地产市场的主体地位，特别是一线城市，二手房市场占市场成交量的80%以上，二线城市也大部分超过50%。根据贝壳研究院2022年房地产市场展望，2017年-2021年全国新房和二手销售情况如表5。

表5   2017年-2021年全国新房和二手房销售情况

2021年受密集房地产调控等影响，二手房成交量在急速下降，深圳甚至断崖式的下降，10月仅1605套，全国重点城市二手房成交量如表6。

              表6   2021年全国重点城市二手房成交量（套）

2021年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。经汇总各地统计、上报情况，住房和城乡建设部近日发布2021年全国城镇老旧小区改造情况（截至2021年12月末），2021年全国实际新开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户，分省数据如表7。

                 表7

以70平方米/户计，2021年旧改约6.8亿平方米。旧房改造是开工面积，不是竣工面积。

2021年，全国刷新市场由于疫情影响估计与2020年持平，285万套，以70平方米/套计，其面积为2.0亿平方米。

2021年，新建和筹集保障性租赁住房94万套，新开工公租房88万套，各类棚户区改造开工165万套。其面积都以70平方米/套计。

2021年各类住宅汇总和占比如表8。

表8  2021年各类住宅汇总和占比

当然这些面积不是都涂装建筑涂料的，但建筑涂料是主要的装饰材料。