首个《老旧小区综合改造评价标准》公开征求意见_慧正资讯

首个《老旧小区综合改造评价标准》公开征求意见

来源：工程建设标准化协会作者： 2020-07-14 14:41

慧正资讯：日前，由全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会、中国中建设计集团有限公司联合全国多家机构和企业共同编制的首个《老旧小区综合改造评价标准》已进入修改稿讨论阶段，《老旧小区综合改造评价标准》（征求意见稿）已寄送给有关单位和专家审阅，公开征求意见。据了解，北新建材、东方雨虹建筑修缮、立邦涂料、禹王防水建材集团、三棵树涂料等企业参与该标准编制。

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城市更新是城市“新陈代谢”的过程。在这一过程中，既有推倒重来的重建，也有对历史街区的保护和旧建筑的修复等。城镇老旧小区的改造，是一项满足群众期待、改善居民生活环境、提高城市宜居性、提升城市竞争力的民生工程，也是国家一项稳投资的长线举措，更是国家经济转型的引擎工程。

现实迫切需求《评价标准》编制背景

2017年7月，住房和城乡建设部及有关部门起草了《工程建设标准体制改革方案（征求意见稿）》，该征求意见稿坚持创新驱动、市场驱动、国际视野、共建共享四项原则，以发展团体、企业标准，社会承接政府推荐性标准；推广应用合规的创新性技术措施，纳入相应工程规范标准为思路，并提出“经合同约定，团体和企业标准可作为设计、施工、验收依据”的规定。

2019年两会、6月的国务院常务会和7月的国务院新闻办政策例行吹风会，都明确传达出国家加快改造城镇老旧小区的政策信号。

针对全国17万个老旧小区改造，7月1日，住房城乡建设部副部长黄艳在国新办吹风会上表示，目前住房城乡建设部与有关部门正抓紧摸清当地城镇老旧小区类型、居民改造愿望等需求，并明确改造的标准和对象范围。

老旧小区改造以及改造后的评价，此前并没有现成的标准可依，在改造过程中遇到的诸如公共配套空间的产权问题、结构年限如何确立问题、消防标准依据问题、历史遗存建筑保护与改造的矛盾问题、实施主体及资金来源等问题，显然，套用新建小区建设标准是行不通的。

正是在这样的背景和现实要求下，城市更新领域有关协会、学会和企业与科研实力强大的专业院所联手，试图通过典型案例和操作模式的分析研究，编制操作性强、普遍性高、可以全国推广的标准，使各地的老旧小区综合改造工作有据可依，帮助政府解决在实际综合改造工作中面临的各种问题，并从机制方面去创新和突破。

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强强联手合作《评价标准》编制进展

全联房地产商会城市更新和既有改造分会长期以来在城市更新和既有建筑改造领域持续深耕，对国家层面老旧小区改造精神和工作部署认识深刻、领会全面、贯彻到位，近几年，与相关研究院所和行业企业联手，在老旧小区综合改造相关标准的编制上持续发力。

继7月1日起出台《既有住宅加装电梯工程技术标准》后，由全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会、中国中建设计集团有限公司联合全国多家机构和企业共同编制的《老旧小区综合改造评价标准》已进入修改稿讨论阶段。

1.2018年11月19日，在上海举行《评价标准》交流会，讨论了《评价标准》编写大纲等。

2.2019年1月16日，《评价标准》编制大纲讨论会在北京举行。会上提出，《评价标准》要围绕问题和（短板）目标导向，从技术、资金、政策、管理、服务“五个维度”出发，全面提升城市品质，为实现百姓美好生活而努力。

3.2019年4月11日，《评价标准》编制大纲讨论会在上海举行。编制组确定标准应达到三个目的：首先是通过评价实现老百姓对美好生活的期盼；其次是为开发商提供介入渠道；第三为政府创新机制，突破瓶颈提供建议。

4.2019年6月26日，编制组部分成员组成的考察团赶赴广东及福建，重点围绕厦门市、广州市、佛山市城市更新和老旧小区综合改造的工作成效、经典模式、特色经验以及存在的主要问题和困难等进行了专项调研。

5.2019年8月6日，《评价标准》编制组考察团前往上海市黄浦区，对该区老旧小区综合改造（老旧建筑改造、留改等）的工作成效、特色经验、存在的主要问题和困难等展开专题调研，并与黄浦区相关委办局、企事业单位主要负责人就黄浦区城市更新现状、规划现状、城市更新面临的制度障碍及现实困难、城市更新推进中的各类诉求及推进城市更新的创新思路等进行了深入探讨。

6.2019年8月9日，《评价标准》编制组成立暨第一次工作会议在京举办。会上明确了《评价标准》的重要作用，确定了目标值，提出了功能可变性、持久性及性能变更性原则。6

7.2019年10月29日，《评价标准》征求意见稿讨论会在北京举行。编制组成员对《评价标准》征求意见稿的内容进行了充分讨论，提出了修改意见并确定了编制组分工，详细安排部署了下一步的工作。

创新亮点《评价标准》力求解决实际问题

《评价标准》的编制，是为完善老旧小区基本功能、提升居住环境、确保安全、全面提升老旧小区综合改造水平而制定的标准。标准不局限于技术措施的总结和适用，而是希望在产业和运行机制方面进行探索、寻求突破。

《评价标准》规定了在改造中遵循的几条原则，体现了编制组的创新点、大局观和与时俱进的理念：以街区、连片区域为改造对象；解决垂直交通与水平交通问题，动静态交通统筹安排；地上地下空间统筹考虑，综合开发利用；摒弃大拆大建，保护好历史风貌和时代特征；进行建筑节能改造；开辟更多的公共空间，满足老人与儿童日常活动需求；采取适老化措施，重点解决无障碍通行。

首先，对老旧小区整体的再规划和再设计，对居住区私有空间和公共空间进行全盘再规划，探索突破原有容积率等指标的可行性和实施路径，实现公共配套空间的有序经营，为引入社会资本创造条件。

其次，引入分级和评价机制，对不同地区、建成于不同年代的老旧小区的综合改造进行分级评定，实现改造前的预评估和改造后的综合评价，帮助提升决策的合理性和对投资结果进行评估。

再次，探讨新的市场机制和模式，在政策引导下，改变由政府单一主导和单一出资的局面，吸引社会资本参与，实现政府、企业、社区的三方联动，使老旧小区的改造工程效率更高、结果更优。

最后，结合现行标准和实际情况提出可行的执行标准。标准在注重再规划再设计基础上，强调标准的可操作性和可实施性，引入评分制评价体系，力争使标准的评价结果客观公正、直观易懂。

全联房地产商会总规划师、标委会主任娄乃琳，副主任辛萍，住房和城乡建设部科技与产业化发展中心住宅示范工程处处长田灵江，住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长庾来顺，上海市房地产科学研究院副院长范冬梅，北京市住房和城乡建设科学技术研究所(北京市房屋安全鉴定总站)室主任王满生，中国城市规划设计研究院副处长鹿勤，清华大学建筑学院城市规划系副系主任王英，城市更新分会副总工柴杰，北京市城市规划设计研究院工程师梁颖，北京电信规划设计院有限公司智慧建筑咨询顾问任毅，中国涂料工业协会主编樊森，以及中规院、中国建研院、中国新兴建筑、中国新兴建设、中机城市建设、北京首开、北新建材、富力地产、天鸿地产、北京规划院、筑福建科院、安馨天工城市更新、北京住宅设计院、上海房科院、清华设计院、北京住总、北京城建、北京建工、上海建工、上海宁居置业、东方雨虹建筑修缮、立邦涂料、东南电梯、北京天乐泰力、上海远方基础、汉能控股、阿克苏诺贝尔漆油、山东金力特、浙江华特装饰、重庆悦能、禹王防水建材集团、福建泉牌科技、上海神通海绵城市、三棵树涂料、上海古猿人石材等编制组成员单位代表参加了《老旧小区综合改造评价标准》编制组在京成立并举行第一次工作会议。

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