从央企视角看住房租赁市场

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从央企视角看住房租赁市场

陈嘉

华润置地有巢公寓总经理

自2016年“租购并举”政策被提出，住房租赁市场就已进入全新的发展阶段。华润置地有巢公总经理陈嘉表示，华润置地之所以进入长租公领域，是因为央企的社会责任、未来整个住房租赁市场拥有非常非常好的竞争潜力。

陈嘉介绍，华润置地进入住房租赁市场，对于运营集中式的长租公主要开展四大业务模式，包括租赁用地/集体用地、存量重资产、城中村改造、中资产包租。目前华润置地布局项目中重资产占近70%。

未来住房租赁市场是什么样的？陈嘉认为，要观察三个重点：资源在哪？资金在哪？有没有运营能力？“未来住房租赁市场是土地存量资产，土地包括集体用地和租赁用地；此外，存量市场城市更新，未来是很重要的一块，包括工业、商业、办公等。”

陈嘉提到，运营能力是这个行业未来的根基，相信在未来5年之后，依靠运营服务，一定会有千亿级企业的诞生。

“从央企来看，希望回归三个方面：一站式的生活社区打造长租生态链；不仅是做管理，而是提供伙伴式服务；未来是科技引领智慧公寓。”陈嘉表示。

陈嘉认为，做长租公的每一个从业者都是有情怀所在，应该从人文的角度去关注一二线人口的居住需求，从创新的方面去解决居住的痛点，用人文的关怀打造有温度的青年社群，作为长租公不能只是扩张，要实现质量增长和双效运营。

长租公寓如何重塑赢利性增长

周君强

v领地青年社区CEO

近年来，房地产行业政策调控严格，企业拿地成本高、更多的房地产企业开始将长租公作为重要战略布局。2018年，长租公行业跌宕起伏，风波不断。进入2019年，长租公市场圈地扩张也逐渐趋于平静。

V领地青年社区CEO周君强对租赁市场行业情况作出分析，归结为六大特征:

第一、租赁平台基本都走包租模式，随着租金被市场拉高，包租模式遇到了瓶颈。

第二、长租公是需要长期经营的行业，在模型没有建立的情况下全国布局更多的产品线可能会给企业造成压力，长租公市场进入到了平静期和调整期。

第三、国企做租赁住宅拿地体量较大，还需要两到三年的建设期。

第四、与前两年相，今年的融资难度更大。

第五、长租公从规模增长到盈利增长过渡。

第六、租赁企业除了具备服务意识，还应该有耐心，目前租赁行业最大的痛点是销售。“长租公行业的核心是如何把销

售效率提高，把成本降低。在目前行业处于初级阶段时，V领地专注一条产品线‘小空间大社区’，面积变小，少几平米的居住空间，租金少付租客消费能力会提高。”周君强表示。

周君强认为，长租公行业是赛道很宽很长，有较长周期的行业，需要大家对这个行业有一点耐心。未来租赁市场会出现从学生公到青年公到老年公，全场景覆盖的产品。

长租公寓面临资金问题是长期的

霍炳辉

金地草莓社区总经理、金地商置财务总经理

近日，在第四届中国房地产租赁行业峰会——“住房租赁 2.0 时代，资本如何良性赋能”的主题讨论环节，谈及长租公企业在运营过程当中面临亏损的现象，金地草莓社区总经理霍炳辉认为，除了计算企业运营成本之外，更应该从行业的角度思考。

“地产行业开发住宅，也有商办、产业园及养老地产，公是其中很重要的一块。当房企拿到政府给的综合用地后，如果能用综合的项目满足综合用地的要求，这样成本会得到有效的控制，而不是进入到单一平台的状况。”霍炳辉说，房企投资长租公的逻辑，不是单一从公维度来看，应该是从大的行业格局看长租公，也不仅仅简单算长租公单一的盈利账，要综合来看。

长租公“亏损”的现象早已成为业内共识。去年以来，长租公行业融资难成为一大问题，长租公运营机构纷纷借道资产证券化及私募基金。

“资金问题对于所有企业来说都是挑战，只不过能不能用金融的力量、资本的力量去抹平短期的需求和鸿沟，这是各个企业家要去思考的一个问题。”霍炳辉认为，资金的问题是显性的问题，是企业家躲不开的问题。

“我觉得这个问题是一直存在的，不存在今年明年容易或者明年今年容易的问题。”霍炳辉说，对于投资了长租公的基金和机构资本，退出是需要坚持静下心来，要有足够的容忍度。

长租公寓基本功得学好算账

陈波

中海商业助理总经理

中国海外发展 (00688.HK ) 旗下长租公发展迅速，旗下设立“海堂”、“友里”两大品牌。现阶段房源都是自行拿地投资并建造的项目，而不是市面上多见的厂房或老酒店改造。

“中海进入这一领域，因为具备整个产业链中，不管是住宅开发还是商业配套，还是其他的产业链的优势，并做了全方位的模型测算。”中海商业助理总经理陈波说，长租公实现微利，中海有前端开发优势，后端有运营模式优势，这两点“开源节流”是对其最大的体现。

陈波告诉记者，做长租公的基本功首先是要学会懂得基本的财务测算。涉及到三点:第一，企业对长租公产品本身的定位，第二，回归到产品研发，以及测算它所有坪效的产出;第三，运营能力的体现，运营体现经营能力。“只有基本功扎实之后，所有的路都会打通。”

去年以来，长租公行业资金告急，在短期的规模扩张与长期的盈利上似乎成为难以兼得的事情。中海商业助理总经理陈波从房企角度分析，长租公的运营、资金之困。

陈波表示，不同领域不同发展商、运营商的困惑各有不同。是否可以利用资产证券化形式打通长租公融资通道，他认为目前还不具备条件，还需要三到五年或者更长时间去稳步发展。

截至今年 5 月，中海长租公已布局于北京、上海、深圳、成都、杭州等 10 座核心城市共 16 个在建项目，战略布局全国一、二线城市。

放平心态，做好运营的活

曾添

麦家公寓董事长

“整体来看长租公行业肯定是好的行业，短期来看碰到一些冲击、遇到一些瓶颈。从整个房地产行业来看，已经过了赚快钱的阶段，长租公属于产业升级，从做增量变成做存量，本来就是由赚快钱来回归房屋的属性，这是一个长期的过程，这个过程大家确实要守得住。”麦家公董事长曾添在第四届中国房地产租赁行业峰会上表示。

长租公行业“薄利”的特征行业逐渐达成一个共识，这个行业薄利有没有利润?曾添说，从运营的角度来看，如果一个项目一个项目拆开来看肯定是盈利的，拆开来看每一个项目盈利三个点也好、五个点也好，多多少少有一些盈利。

“把一个个项目做好形成盈利的体系，再叠加上未来赋能的事情。”曾添表示，在未来5—8年的时间，放平心态，把运营的活干好。所以整体来看，长租公核心工作应该交给运营去做，盈利交给财务去算账，肯定能算出盈利来。

“做长租公，我们心态要放平一些，市场上资金充裕就多拿扩张一些，资金紧张了就少扩张，最主要的是要回归运营本身。”曾添说。

此外，曾添提到在当前“去杠杆”的背景下，长租公行业应该看到一些趋势。如，政策层面，房地产相关政策回归居住属性，强调房住不炒，这个背景下就会有大量的机构去做资产持有的工作，这对长租公发展来讲是好事情。

长租公寓供应链转型大势所趋

吴迪

小租配齐联合创始人

“目前，长租公行业已经发展到了生态共建和生态共赢的阶段。”小租配齐联合创始人吴迪表示，长租公行业经历了摸索、快速发展期，到现今的转型阶段，面临角色再定位、轻重资产运营等重大转型。

吴迪认为，从供应链角度出发，纵观长租公和租住行业现状，仍存在诸多痛点:

一是，产品设计配套的不合理，产品线繁多且散乱，成本高昂；二是，供应链运转效率低，项目周期难把控，管理成本高；三是，供应商管理机制不完善，落地服务能力不足，管理缺位；四是，前期资金投入大，回报周期长；五是，供应链管理体系不完善，行业标准化缺失。

长租公寓企业进入新城市开发新项目时，所有供应商的筛选和供应链的打造都面临重新来过，费时费力且容易工期延误。

吴迪提出，“要做到高效管理，首先必搭建一个供应商库，及与之匹配的大数据产品库，把所有产品信息以及能够有效配合且能产生经济效率的供应商，通过数据化自动筛选入库，把产品进行标准化，产能进行标准化，来统一管理输出，优化提高供应端的成本降低和效能提升的能力”。

吴迪希望小租配齐能够在整个长租公未来的供应链端建立一个标准，一方面满足客户个性化需求，另一方面使成本持续优化，并且又能做到绿色环保，真正成为长租公运营商的长跑助力者和发展加速器，实现双赢。