地产商业绩大比拼：都说地产寒冬 可它们卖6000个亿

慧正资讯：销售分化态势仍在房企中延续。从全年累计增速来看，二线蓝筹表现亮眼。

“裁员、融资难、中年危机？”

除了这些，潘佳明想不出2019年的地产界还有什么关键词。

当他向记者谈起自己作为地产人的心理感受时，他的论调是焦虑的，游离的。虽然位居龙头房企的投资要职，眼瞅着身边同事离职，他无时无刻不感到“生存危机”。另一家龙头房企区域负责人则一句带过自家境况：“不在裁员中，就是在裁员路上。”

另一家总部位于华南的腰部房企，负责营销管理线多年的田煜心态已然平静。“现在这个市场，哪个房企都是一样，压力大，不安稳。”田煜用“积极而谨慎”概括自己过去一年的从业心态，“不然怎么办？低迷归低迷，肯定还要想办法。”

所幸在过去一年，他们所在的公司都已完成年度目标，而自己也未被“裁员”。截至1月6日，龙头房企的年度业绩均已对外披露。随着碧桂园年度业绩出炉，房企规模之争正式步入6000亿时代。从2019年全年合同销售业绩来看，龙头房企中，碧桂园、万科、恒大、融创继续保持领先位置，排位与去年一致。

根据各家公司公告，在2019年，头部房企的合同销售金额分别为：融创中国5562.1亿元，万科6308.4亿元，恒大6010.6亿元，而根据克而瑞研究中心统计，当年碧桂园的累计合同销售额为7715亿元。

按照合同销售金额排名，头部房企的顺序为碧万恒融。但若按照权益金额排名方面，四家房企排名出现变化，为，碧恒万融，其中碧桂园5522亿元，恒大5782亿元，万科4103亿元，融创3834亿元。

一个插曲。融创也曾“短暂”进入“前三”。2019年11月底公布的业绩榜单中，融创单月业绩力压万科，虽不复顺驰时代“打败万科，做销冠”的霸气，融创中国董事会主席孙宏斌仅仅谦虚表示，“超过万科是个意外”。不过最终，万科还是临门一脚在最后一月加速抢收，重回前三。

据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，本次全口径前十企业分别为碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、龙湖、华润置地。虽然全口径上华润领先5亿元，但在含金量更高的权益榜单中，龙湖以近30亿元的优势力压华润，进入前十。

“榜单作为融资的一个标准仍有一定意义，只不过今年头部房企不太乐意提自己的名次了。”某不具名的行业分析人士谈起房企排位时称，“毕竟房企规模再增长的空间变小了，只要能稳住就挺好。况且，稳字头上一把刀。”

2019年下半年市场调控趋紧，但得益于下半年房企加大推盘、以价换量等营销手段，主流房企的业绩指标完成率依旧较高。不过，仍有少部分房企压力较大。

值得注意的是，“碧万恒”的龙头房企排位虽未变动，万科和中国恒大销售同比增速已下降至个位数。平安证券近日公布的一组统计数字中，基调同样悲观。“2019年主要规模房企整体完成率（107%）仍远低于2016（126%）和2017年（124%），且仅略好于2018年（105%），这从侧面反映出，市场压力在逐步加大。”

增速放缓：腰部快于头部

一个显著的市场表现是，百强房企销售增速放缓，头部房企增速低于腰部。

据天风证券统计，百强销售增速从2018年的35%下降到2019年的16%。具体而言，TOP10、TOP50、TOP100的全年增速分别是13%、15%、16%。值得关注的是，二线蓝筹表现亮眼。比如，世茂房地产增速达48%、阳光城30%、旭辉集团38%、中南建设35%、金科股份40%。

“到了前十强这样规模的房企，业绩上肯定有战略储备，业绩金额多少也要看年底是否需要。或多或少，都在掌控之中。”某不具名的知名机构分析师称，“尤其在年底需要业绩表现时，规模房企能运用的手段及其所产生的作用都会更强。”

房企“高歌猛进”的时代结束了。天风证券分析师陈天诚（金麒麟分析师）预测称，百强房企增速在2020年整体仍将下降。其中，部分龙头增速在10%以内，大部分增速会在10%~20%区间，少部分会在20%及以上。“头部企业增速略低于二线，说明集中度在放缓，行业格局仍有打破机会。”

一个值得关注的现象是，房企业绩的权益数字正得到越来越多的重视。不仅是碧桂园，华润、阳光城、富力、佳兆业等企业也都选择对权益口径业绩进行披露。中海和龙湖分别以22.8%和21.3%权益金额增长领跑头部房企。

“未来销售操盘口径和权益口径将更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。”分析人士指出。刚刚过去的2019年，TOP30房企全年其合计操盘销售金额69938亿元，同比上升5.6%；合计权益销售金额56975亿元，同比上升11.5%，增速明显高于百强房企合计数据。

不过，房企销售权益比在2019年呈现下降，合作开发仍为房企规模提升的重要推手。

2019年，TOP100房企销售权益比73.5%，较2018年下降6.8个百分点，其中各梯队房企权益比均出现下降，招保万金从71%降至66%。凭借品牌优势与优秀的操盘能力，大中型房企纷纷通过收并购、合作开发、小股操盘等方式提升销售规模、获取较高权益回报。分析人士称，随着楼市降温与核心城市地价回落，不排除后续主流房企权益占比将有所回升。

在规模增速放缓的大趋势下，“现金流”成为2019年房企高管越发重视的“KPI”。即便是“宇宙第一房企”碧桂园的总裁莫斌也在提醒自己，“在企业行稳致远的大背景下，必须通过竞争力的提升，使现金流更加充实。”碧桂园方面则宣称，2020年，公司仍将推行全面预算管理和现金流管理，同时持续提升全周期综合竞争力。

“全面提升全周期综合竞争力”是在2019年初，碧桂园集团董事局主席杨国强对公司提出的要求。在过去一年里，碧桂园的改革举措集中在变革管理制度，优化组织结构，通过推行纵向轮岗、建立责任共同体等方面，逐步强化总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一的三级管控体系。

百强分化加剧：“强者恒强”

2019年，TOP3房企门槛突破6000亿元。

记者综合wind、川财证券等多家机构统计数据发现，TOP10/30/50/100的进入门槛较2018年，分别提升至2430亿元、1131亿元、736亿元和237亿元。

据有关机构发布《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》，过去10年间，“千亿”房企已从1家扩容至36家，“百亿”阵营已有152家。其中，销售额在3000亿元以上的房企有7家、1000亿~3000亿元29家、500亿~1000亿元29家、300亿~500亿元30家、100亿~300亿元57家。

从榜单门槛来看，前十房企之间的竞争最为激烈。2019年TOP10门槛同比提升21%至2430亿元，相比之下，TOP3门槛同比仅提升13%至1131亿元。千亿房企扩容速度同样放缓，2019年仅增加4家至34家，而2018年增加13家，TOP100门槛则仅提升9%至237亿元。

克而瑞分析指出，百强房企销售增速虽有所放缓，但行业马太效应仍在。2019年，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。

平安证券分析师杨侃表示，随着楼市步入调整期，龙头房企在品牌、融资、土储、运营等方面优势将更加凸显，预计头部房企市占率将继续提升。

值得一提的是，过去五年中，业绩一度陷入低迷的世茂在2019年找回状态。宏观调控给曾经的行业前十带来机会。在接连收购泰禾、粤泰股份、福晟集团等同行的项目或公司股份后，世茂在2019年重返前十赛道。跌出前20强的富力地产爽约2019年销售目标。克而瑞称，富力2019年合同销售额仅1493亿元，远未达到1600亿元的年度目标。

头部房企的优势还体现在拿地上。2019年，土地继续向头部房企集中。其中，万科、碧桂园、保利、中海、融创等5家房企的拿地金额超过1000亿元。

有关机构发布的《2019年1~12月全国房地产企业拿地排行榜》显示，2019年TOP100房企拿地总额27835亿元，同比增长17.7%；TOP50企业拿地总额22391亿元，较2018年增长34.8%。TOP10企业拿地总额9702亿元，占TOP50企业的43.3%，较2018年占比上升1个百分比。

相比于房企外部排位，不同区域布局的房企也面临着不同的市场境遇。

一方面，2019年房企拿地金额、拿地面积前十城市均为一二线城市。另一方面，三四线房企不断加大的去化压力直接影响销售增速。尤其是，布局一二线的房企，业绩明显好过布局三四线的房企。而在去年的最后一个月，三四线去化数字出现大幅下滑。

据天风证券统计，2019年，布局一二线房企的销售增速为16%，布局三四线房企销售增速为11%。天风证券分析师陈天诚称，“一二线处于复苏通道中，三四线整体面临下行压力，尤其12月单月，一二线房企销售增速15%，而三四线房企销售增速-25%，三四线增速出现大幅下滑。”

另据银河证券统计，从库存总量上看，当前一、二线城市库存总量处于低位，分别较高点下降27%、22%，而三线城市库存仍面临较大压力，目前库存量较此前高点增加4%。分析提醒，随着一二、三四线分化显著，无论在总量还是去化速度方面，库存风险将主要在三四线集中。

究其原因，一线城市政策持续收紧，去化周期震荡上行；二线城市人才引进政策主导宽松，去化较为温和；三线城市库存处在高位，结构性风险显现。”2019年，三线城市政策维持去年“因城施策”态势，但市场总体仍呈现疲态，供给过剩而需求不足，在棚改渐进式退出之后，市场缺乏新的驱动力。”银河证券分析师称。

杨侃认为，当前市场销售难度整体加大，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，后续量价均面临较大压力，未来或存在三四线超预期调整，带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险。此外，后续楼市若超预期降温，部分偿债压力较大房企也将面临资金链断裂风险。

开年一棒：政策再表态

“这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。”

中泰证券分析认为，2019年12月的中央经济工作会议明确提出“压实各方责任”，说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵活掌控”，在尽可能完成经济增长目标的前提下，同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫，寻求动态平衡。

主流观点认为，在当前房地产景气度依然在高位，行业整体趋稳，局面杠杆率上升偏快的背景下，大范围放宽的可能性不大，全局层面大概率保持调控基调平稳，放权地方，以关键指标区间管理为主。

近期，据银保监会公告统计，2019年各级银保监系统对银行业机构累计开出罚单逾1500张，罚金金额达9.5亿元，罚单数量和罚金总额与2018年同期相比均明显减少。然而，这其中银行违规“输血”房地产罚单数量明显增多，百万级以上大额罚单中，银行涉房涉地贷款违规数量占比超过三成，与此同时，房地产相关罚金累计超过亿元。

1月4日，中国银保监会印发《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，提出要加强重点领域风险防控，“银行保险机构要落实‘房住不炒’的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展”。

对此，多家分析机构表达出类似观点。尽管在楼市整体下行、房企销售回款与偿债压力上升的背景下，房地产信贷政策有望边际改善，比如12月房贷利率回落、个别公司海外再融资获批，但预计房企前端融资等管控仍难以松动，房企资金面或难现2019年年初宽松局面。

央行1月6日全面降准0.5%，释放长期资金约8000亿元。这是2011年11月30日以来央行第15次“全面降准”，最近一次“全面降准”发生在2019年9月16日。人民银行称，此次降准是全面降准，体现了逆周期调节，将有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源，降低金融机构支持实体经济的资金成本，直接支持实体经济。

中国银河证券房地产行业分析师潘玮认为，政策方面，对房地产融资端供给端的收紧趋势在2020年仍将保持，但需求端将有政策边际改善的空间。对房企自身而言，存量时代逐步来临，如何发掘存量市场的价值，是未来众多房企的必修之课。头部企业多元化布局已经开启，行业机会仍然巨大，行业新趋势下地产公司新形态逐渐形成，未来发展空间广阔。

2019年度目标完成后，恒大已经率先宣布下一阶段规划：2020年剑指6500亿元，同比增长8%左右。